大河報·大河客戶端記者丁倩 核心提示|近日，伴隨著鏈家店面在鄭州逐漸浮出水面，國內房地產中介龍頭企業鏈家要來鄭州的傳言終于坐實，并令其附近不少鄭州房產中介開始坐立不安，仿若山雨欲來。鏈家為什麼突然“殺入”鄭州？將會對鄭州房地產中介市場帶來哪些改變？ 鏈家以加盟店模式殺進鄭州，到年底或將布局上百家 前幾年，鏈家曾兩三次試圖進軍鄭州市場，始終未能如愿，這次真的“殺”進來了。 9月份對鄭州房產中介市場而言，注定并不平靜，因為來了“新客人”，一夜間，大大小小五六家鏈家店面扎堆出現在鄭州金水區藍堡灣和鑫苑世家社區附近，這讓附近幾十家房產中介開始坐立不安。記者走訪發現，目前鏈家在藍堡灣區域的店面最為密集，其次是普羅旺世區域，單就藍堡灣附近約5家鏈家店面正處于裝修收尾階段，1家店面已經開門迎客。 “這附近陸陸續續會有近10家店面開張，預計年底整個鄭州市場至少有100家鏈家進駐。”在鑫苑世家北門的一家鏈家店面里，正忙著裝修的工人告訴記者，目前所有的鏈家店面正忙著裝修工程的收尾，9月20日鄭州所有的店面將正式對外接客。而據記者不完全統計，去年進駐鄭州的我愛我家房產數量在附近已達到了10家。 已覆蓋全國28個地區、門店數量達8000家的全國房地產中介龍頭鏈家，為什麼突然大規模降臨鄭州？與本地已有的房產中介相比有何獨到之處？將會對鄭州房地產市場帶來哪些改變？ 對于鏈家入鄭，本報記者聯系到鏈家總部公關部有關人士，對方暫未做出回應，稱將會在適當的時候進行“媒體集體溝通”。 “鏈家看中的不是鄭州，而是鄭州的房產市場。”鄭州真二網合伙人劉正一告訴本報記者，據相關數據統計，鄭州房產用戶量在增加，25歲以下年輕人的購房比例連續三年都在提高。2017年，鄭州市25歲以下的買房人占比9.8%，比2016年增加了50.7%。此外，鄭州市民對房子的關注度不斷提升，并且凈流入人口逐年增多，這些都是鏈家看中的鄭州房產市場。 瞄準市場，鏈家開始鋪天蓋地出現在鄭州中高端小區周邊，據悉，四五家店圍繞一家小區扎堆布局是鏈家慣有的布局模式，這種模式在北京、上海、廣州、深圳等城市已運營得較為成熟，在鄭州的店面則全部采用加盟模式，各店財務相對獨立，自負盈虧，法人也不再是左暉（鏈家掌門人，其他城市鏈家直營店法人均為左暉），而是由之前在鏈家參加工作的內部員工通過競選勝任店長一職，并成為小股東。 “只輸出品牌、管理模式、內部系統，不管店面的財務，只需要繳納加盟費就可以，賺多賺少是店長自己的事，類似‘輕資產’模式。”一位業內人士指出，鏈家曾兩三次試圖進軍鄭州市場，均以沒有找到合適的運營模式而告終，加盟店模式算是找到的較合理落腳點。 鏈家每進軍一座城市，往往會引來并購風暴，而在鄭州暫未實施。世家房產一位人士告訴記者，鏈家曾出資打算收購世家，最終因價格等因素沒談攏。 “完善的培訓管理體系、較高的人員素質、對房源的嚴格把控是其快速占領市場的法寶，但是鏈家在鄭州的加盟店模式能否將這幾大法寶真正落實，有待觀察。”金水區真二網國基路線下店的店長馬國濤指出，雖然鄭州鏈家各個店長均由內部員工擔任，畢竟是加盟店，每個店長擁有很大的自主權，原有的管理模式能否延續是個問題，但有一點可以肯定的是其進軍鄭州市場會對本土房產中介市場帶來不同程度影響。 競爭激烈，房產中介正經歷野蠻生長模式 對于房產中介而言，社區是其寄存的江湖，僧多粥少，在激烈的市場競爭環境下，每天有不同的門面店或關門或開業，仿佛上演著一場永不落幕的情景劇，不得不說，如今的房產中介正在經歷一種野蠻式生長模式。 據有關數據統計，目前鄭州市場至少有60家大大小小的房產中介品牌“落戶”，從業人員更是達到3萬余人，房產中介門面的數量曾在去年下半年得到爆發式增長。“我家小區附近的中介市場真是旺，某品牌房產中介本來只有一家，后來并排開了8間店面。”家住金水區天驕華庭小區的白先生告訴記者，可能因為附近學區房的緣故，房產中介扎堆布局在周邊，一條街四五家中介再常見不過，并且經常看到一些商鋪“改頭換面”成房產中介。據農科路上一家我愛我家房產中介經紀人姜凱（化名）介紹，是否有知名學校是房產中介選址時非常看重的因素。“學區房從不缺人買，因為是剛需。”也正因如此，我愛我家在周邊開了足足10家店，眼下鏈家的入駐無疑將加劇市場份額的競爭。 “中介江湖中明爭暗斗的事多了去了，當然這不能全怪中介本身，而是與整個市場大環境有關。”據業內人士介紹，絕大多數房產中介的談判室內均安裝有信號屏蔽器，用來避免在與業主談判時，其他中介打電話來暗中毀單。此外，當周邊一家新店面出現時，夜晚遭遇周邊競爭對手砸門店的事也不少見。 然而競爭歸競爭，鄭州市面上多數知名品牌房產中介都有著自身的定位，也就是說在該行業內混都擁有自己的“拿手好菜”，例如世家房產優勢在于房源的嚴格把控度上，通過與客戶簽訂獨家協議，承諾一定時間內售出，不然店家會承擔相應的違約金；恒輝地產在于擁有完備的營銷策劃能力，其主要為開發商售賣新樓盤，不過鑒于去年火爆的二手房市場，如今已涉足二手房市場；2016年上半年剛入駐鄭州的我愛我家則主打房屋租賃；鏈家則主要面向改善型客戶群，主打中高端市場……盡管各自定位明晰，但不得不說，如今在鄭州限購、限貸、限價、限售的“四限時代”背景下，房產中介的日子并不太好過。 “我們的工資主要靠交易量拿提成，而鄭州相關限購政策一出，很多人失去了購房資格，房產交易量明顯下滑，沒錢賺誰還樂意繼續待下去。”姜凱告訴記者，去年鄭州房價猛漲階段，一夜間冒出眾多中介店面，而今年初始終未打開市場的小品牌中介已經開始考慮關門歇業了，自己不少同事已轉向新房市場，雖然新房舊房日子都不好過，但畢竟新樓盤開的基本工資要高些。 即便如此，鄭州市場不乏類似鏈家這樣的新闖入者，甚至已有品牌店仍繼續開分店。劉正一指出，不管是鄭州還是國內其他城市，未來新房的數量會越來越少，二手房的存量會越來越多，那些因限購政策短期內無法買房的用戶，都是各個房產中介的潛在客戶，而且隨著鄭州凈流入人口的逐年增加，二手房交易市場仍有很大空間，所以，即便現在部分線下中介日子不好過，但仍急于增設門面。“門面多，獲取的房源自然就多，并且無形中起到廣告宣傳作用，但歸結到底，這并不是房產中介市場健康發展模式。”劉正一指出，鄭州乃至全國的房產中介正在經歷一種野蠻生長模式，從長期來看，這顯然不利于房產中介大市場的發展。 用戶對高額服務費不買賬，房產中介轉型在即 “交易一套150萬的房子，中介收取服務費近3萬元，中介服務費值這么多錢嗎？”不少用戶對中介收取的高額服務費表示很不理解，但又因缺乏對房源的信任度，無奈只能選擇繳納服務費，而這背后實則反映出中介機構業務模式的諸多問題。 近幾年，面對中介機構數目的大幅度增長，同質化現象頗為嚴重，搶房源、搶客戶成了中介機構之間的家常便飯，因一單生意大打出手的現象也不鮮見，這主要在于一單生意意味著高提成、高回報，而這最終來源于用戶所繳納的中介服務費。同時，政策收緊讓部分門店業務量萎縮，但一些固定成本仍需要支付，這些無疑也都來自中介服務費，然而這種惡性運營模式最終只能讓用戶敬而遠之。 “其實問題根源主要在于大多數中介機構的業務仍以線下門店為主，缺乏互聯網式創新思維。”劉正一指出，未來房產中介的發展趨向，主要看能為用戶產生多少價值，今天的用戶都非常明智，他們渴望實時參與到房產決策、交易中，這就迫使房產中介主動或被動選擇轉型，利用互聯網創新思維為用戶提供透明度極高的信息，靠信息透明度而不是單純靠增加店面數量來獲取影響力，中介為買賣雙方提供平臺，讓買家和賣家在信息透明的環境下自己談，而不是想辦法將買賣雙方隔離。這樣一來不僅幫中介節省了成本，還贏得用戶的信任并產生對外傳播的欲望。趕在2014年互聯網風口盛行時創辦的房產中介真二網，便在鄭州市場開辟了這種新模式，不通過“燒錢”擴張，宣稱沒有中介費（只有約4500元的過戶辦理費），這在國內眾多房產平臺中顯得與眾不同。到目前約3年的時間，在鄭州二手房市場份額占比已達到15%。 此外，房產中介作為勞動力密集型行業，從業人員的專業素養和個人修養也是房產中介機構轉型發展中急需解決的，因為這對提高行業效率、凈化競爭環境有很大效用。據業內人士分析，向來以軍事化管理而著稱的鏈家此次進駐鄭州，某種程度上將帶動房產中介從業人員的大練兵，這對凈化整個市場有一定好處，未來鄭州房產中介將迎來一定程度的洗牌。
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